Kupovina i prodaja nepokretnosti zahtevaju pažljivo planiranje i sprovođenje, jer svaka greška može da prouzrokuje pravne probleme i finansijske gubitke.
Najčešće se kupoprodaja nepokretnosti obavlja putem ugovora o kupoprodaji, koji odražava dogovor obe strane o svim ključnim aspektima transakcije. U nekim situacijama, radi dodatne sigurnosti, preporučuje se i prethodno sklapanje predugovora.
U nastavku ćete pronaći detaljno objašnjenje o predugovoru i glavnom ugovoru koji su najvažniji za kupoprodaju nepokretnosti.
Kupovina nekretnine je jedna od najvećih investicija u životu, zbog čega je neophodno obaviti sve pravne provere kako biste izbegli ěventualne komplikacije.
Propusti u ovom procesu mogu dovesti do visokih troškova, pa je pažljiva provera pravnog statusa nepokretnosti neophodna. Ovo možete uraditi sami, ali često je korisnije da vam pri sastavljanju predugovora i ugovora pomognu advokati za nekretnine.
Prilikom provere, potrebno je utvrditi da li na nekretnini postoje potraživanja trećih lica, hipoteke, ili sudski sporovi. Takođe, treba osigurati da ne postoje druge osobe sa pravima na imovinu, poput supružnika prodavca ili prethodnih ugovora o prodaji iste nekretnine.
Kada se potvrdi da je pravni status nekretnine u potpunosti čist, sledeći korak je dogovor o ceni, uslovima i rokovima isplate, kao i o vremenskom okviru za iseljenje.
Predugovor je dokument koji prethodi glavnom ugovoru o kupoprodaji nekretnine. Njegova svrha je da definiše osnovne uslove transakcije, poput cene i rokova, kada se prodavac i kupac dogovore, ali još nisu spremni za potpisivanje glavnog ugovora.
Predugovor pruža sigurnost obe strane u slučaju da dođe do komplikacija ili promene okolnosti pre sklapanja glavnog ugovora.
Njime se ne prenosi vlasništvo niti obavezuje kupac na plaćanje, ali jasno postavlja rok za finalizaciju procesa.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine se često koristi u situacijama kada nisu ispunjeni svi uslovi za glavni ugovor.
Na primer, ako kupac čeka odobrenje za stambeni kredit ili ako je potrebno više vremena za pribavljanje dokumentacije, ovaj dokument omogućava dodatni rok za realizaciju svih zahteva i obaveza.
Po isteku dogovorenog perioda, ukoliko je prethodno sklopljen predugovor, prelazi se na zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine. Ovaj ugovor sastavlja advokat, prilagođavajući ga dogovoru između ugovornih strana.
Glavni delovi ugovora uključuju:
Opis nekretnine koja je predmet kupoprodaje,
Utvrđenu cenu,
Klauzulu koja omogućava upis prava vlasništva u katastar (Clausula intabulandi),
Predaju poseda nekretnine kupcu.
U ugovoru mogu biti uključene i dodatne stavke, poput zaštite od evikcije, posebnih dogovora o rokovima, raspodeli troškova overe i drugih detalja koje strane smatraju važnim.
Pravni značaj ugovora postoji isključivo ako je on sačinjen u pisanoj formi, potpisan od strane obe ugovorne strane, i overen kod javnog beležnika nadležnog za područje gde se nekretnina nalazi.
Potpisivanje se obavlja uz prisustvo advokata koji je sastavio dokument. Ugovor bez odgovarajuće forme, potpisa ili overe smatra se ništavim.
Takođe, važno je napomenuti da vlasništvo nad nekretninom ne prelazi na kupca odmah nakon potpisivanja ugovora ili isplate dogovorene cene. Kupac postaje vlasnik tek kada se njegovo ime upiše u Katastar nepokretnosti.
Prilikom kupovine nekretnina, plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava obaveza je svih kupaca. Ipak, postoje određene pogodnosti koje važe za one koji prvi put kupuju nekretninu.
Punoletni državljanin Srbije ima pravo na povraćaj PDV-a za prvih 40 kvadratnih metara svog prvog stana. Pored toga, za svakog člana domaćinstva koji ne poseduje drugu nekretninu, dodaje se pravo na povraćaj za dodatnih 15 kvadratnih metara.
Ako stan premašuje kvadraturu za koju se ostvaruje povraćaj, PDV se obračunava samo na razliku. Na primer, ukoliko pojedinac kupuje stan od 50 kvadratnih metara, PDV će se obračunati na 10 kvadrata, dok će za preostalih 40 moći da zatraži povraćaj.
Ova pogodnost ima za cilj da olakša građanima sticanje prve nekretnine, umanjujući troškove prilikom kupovine.
Kupoprodaja nekretnina predstavlja kompleksan postupak koji zahteva dobro razumevanje pravnih i finansijskih aspekata. Od provere pravnog statusa nekretnine do izrade ugovora, svaki korak je bitan za uspešnu i sigurnu transakciju.
Prilikom sklapanja ugovora, posebnu pažnju treba posvetiti definisanju svih detalja – od opisa nekretnine i cene, do dodatnih klauzula koje štite obe strane. Predugovor može biti od velike koristi u situacijama kada su potrebni dodatni rokovi ili sigurnost pre konačnog dogovora.
Pravilnim planiranjem i sprovođenjem svih koraka i uz stručnu pomoć i poštovanje zakonskih procedura, kupoprodaja može može biti znatno jednostavnija i sigurnija.
Izvor slike: https://www.freepik.com/free-photo/brown-wooden-cottage-with-keys_5240852.htm
