Kupovina nekretnina u Srbiji, kao i bilo gde u svetu, nosi određene rizike i potrebno je biti pažljiv pre donošenja odluke o kupovini. Zbog toga je zlata vredna preporuka da pre kupovine obavezno angažujete pravnog savetnika ili agenta iz pouzdane agencije za nekretnine, koji imaju iskustva na tržištu Srbije. Takođe je važno da pažljivo istražite sve aspekte nekretnine koja vas interesuje.
Potencijalni rizici koji su povezani sa kupovinom nekretnina u Srbiji su sledeći:
Pravna pitanja i vlasnička prava: Postojanje neregularnih ili nepotpunih pravnih dokumenata može dovesti do problema sa vlasničkim pravima. Pre kupovine, potrebno je detaljno istražiti vlasničku istoriju nekretnine kako biste bili sigurni da nema potencijalnih sporova ili pravnih zapleta.
Nepredviđeni troškovi: Pored cene nekretnine, postoji niz dodatnih troškova kao što su porezi na promet nepokretnosti, notarske takse, troškovi prenosa vlasništva, agencijske provizije i sl. Ovi troškovi mogu značajno povećati ukupne troškove kupovine.
Tržišni rizik: Vrednost nekretnina može varirati tokom vremena zbog ekonomske situacije, promene u potražnji ili drugih faktora. Morate biti spremni na mogućnost da vrednost nekretnine može pasti.
Kvalitet nekretnine: Postoji rizik da nekretnina koju kupite može imati skrivene nedostatke ili strukturalne probleme. Inspekcija nekretnine pre kupovine može pomoći u otkrivanju ovih problema.
Poreski rizici: Postoje različiti porezi koji su povezani sa nekretninama, kao što su porez na promet nepokretnosti, porez na imovinu i sl. Nepoznavanje poreskih obaveza može dovesti do neprijatnih finansijskih posledica.
Promene zakona: Zakoni i propisi koji se odnose na nekretnine mogu se menjati, što može uticati na vlasnička prava, obaveze i troškove. Važno je biti informisan o aktuelnom zakonodavstvu.
Jedan od najvažnijih aspekata kada je tržište nekretnina u pitanju jeste regulisanost tržišta.
Regulisano tržište predstavlja sistem koji je regulisan zakonima i uredbama koji propisuju način na koji se nekretnine mogu kupovati i prodavati, kako se vode evidencije o njima i kako se plaćaju porezi i ostale obaveze.
Svakako je regulisano tržište najpouzdanije i u njemu kupac ima najveću sigurnost da će kupljena nekretnina biti u skladu sa zakonskim normama. Kupovinom nekretnine u uslovima regulisanog tržišta ćete biti sigurni da ista ima uredno izdatu građevinsku i upotrebnu dozvolu, tačno upisanu kvadraturu, adresu, broj i da ne postoje bilo kakvi tereti ili druge oznake u smislu nedostatka na predmetnoj nepokretnosti.
Neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u Katastar. Ovakve nekretnine nisu podložne kontroli nadležnih državnih službi i institucija.
Kupci ovakvih nekretnina su faktički najčešće izloženi riziku prevarnih radnji, jer prilikom kupovine nekretnine nisu informisani, niti mogu biti, o pravom stanju nepokretnosti. Prema podacima Ministarstva građevinarstva, u Srbiji ima oko 2,1 miliona takvih, nelegalnih objekata. Nekretnine koje potpadaju pod ovu kategorizaciju, moraju u nekom momentu biti legalizovane odnosno ozakonjene, gde se nakon sprovedenog celokupnog postupka, od strane nadležne službe za građevinarstvo, rešenja o ozakonjenju po službenoj dužnosti predaju u Katastar nepokretnosti radi uknjižbe. Druga mogućnost je da budu srušene u celosti, po nalogu nadležne inspekcije.
Veliku grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Ovakve nepokretnosti su najčešće ucrtane u Katastru, mogu biti opisno na takav način i unete u ugovor te kasnije prometovane, ali sa naznakom da ne postoji upotrebna dozvola za predmetnu nepokretnost“.
Tržište nekretnina u Srbiji je regulisano nizom zakona, propisa i institucija koje nadziru i kontrolišu aktivnosti vezane za kupovinu, prodaju i upravljanje nekretninama.
Regulacije tržišta nekretnina u Srbiji sprovodi se kroz sledeće:
Zakon o prometu nepokretnosti: Ovaj zakon reguliše pravila vezana za kupovinu, prodaju, iznajmljivanje i druge oblike prometa nepokretnosti. Njime su propisani uslovi i procedure za prenos vlasništva nad nekretninama.
Zakon o hipoteci: Ovaj zakon uređuje pravne aspekte hipoteka kao sredstva obezbeđenja. Definiše pravila za upis hipoteke na nekretnini, kao i prava i obaveze hipotekarnih poverilaca i dužnika.
Zakon o porezima na imovinu: Ovaj zakon propisuje obaveze za plaćanje poreza na imovinu, koji se plaća na osnovu vrednosti nekretnine. Porez na imovinu je lokalni porez i varira od opštine do opštine.
Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova: Ovaj zakon reguliše postupke upisa u katastar nepokretnosti i omogućava identifikaciju vlasnika i tereta na nekretninama.
Agencija za nekretnine: U Srbiji postoje agencije za nekretnine koje su registrovane i licencirane za pružanje usluga posredovanja u kupovini i prodaji nekretnina. Ove agencije su obavezne da rade u skladu sa zakonima i standardima.
Notari: Notari igraju važnu ulogu u procesu kupovine nekretnina, potvrđujući pravne akte i dokumente koji se odnose na transfer vlasništva.
Gradski urbanistički planovi: Lokalne vlasti donose urbanističke planove koji regulišu namenu zemljišta i izgradnju na određenim lokacijama. Ovi planovi utiču na razvoj i vrednost nekretnina.
U Srbiji se promet nekretnina odvija paralelno u sva ova tri sistema tržišta nepokretnosti. Prvi sistem je u regulisanom, drugi u delimično regulisanom i treći u neregulisanom tržištu. Kupovina stanova na svakom od njih nosi određene rizike za kupca.
Morate imati na umu da prilikom kupovine nekretnina možete imati problema sa odobravanjem stambenog kredita ako nekretnina nije u potpunosti legalna. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu – sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
Najmanji rizik i najbolje je da kupujete samo nekretnine koje su potpuno legalne. Prilikom kupovine obavezno kreirajte predugovor ili kupoprodajni ugovor i overite ga kod javnog beležnika, kako bi ako to bude potrebno kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogli da zaštitite svoja prava.
