Kupovina prvog stana i povrat PDV-a

Srećni ste i zadovoljni jer ćete se posle dugo godina konačno osloboditi podstanarskog statusa i svih muka i problema koje on donosi. Uspeli ste da zaokružite finansijsku konstrukciju i obezbedite sredstva da možete krenuti u avanturu koja se zove kupovina prvog stana.

Na osnovu iskustva porodice, prijatelja i kolega odlučili ste da angažujete proverenu i pouzdanu agenciju za nekretnine. Svesni ste da je to ozbiljan poduhvat, za koji vam je potrebna pomoć profesionalaca.

Prilikom kupovine prvog stana, važno je obratiti pažnju na nekoliko ključnih faktora kako biste doneli prave odluke.

Evo nekoliko stvari koje bi trebalo da znate:

• Proračun: Definišite finansijski plan pre nego što krenete u potragu za stanom. Uzimajući u obzir svoje finansijske mogućnosti, odredite koliko ste spremni izdvojiti za kupovinu stana, uključujući i dodatne troškove poput poreza, naknada, troškova agencije, renoviranja i održavanja.
• Lokacija: Razmotrite lokaciju stana. Pripazite na faktore kao što su blizina posla, škola, prodavnica, zdravstvenih ustanova i ostalih za vas važnih mesta. Takođe, ukoliko je moguće istražite sigurnost i razvojnu perspektivu dela grada u kojem se stan nalazi.
• Veličina i raspored stana: Razmislite o veličini stana i rasporedu prostorija koji odgovara vašim potrebama. Ako imate porodicu ili planirate proširenje porodice, trebali biste uzeti u obzir dovoljno prostora za sve.
• Stanje nekretnine: Pregledajte stanje nekretnine - stana temeljno, pre nego što donesete odluku. Pripazite na oštećenja, poput vlage, curenja, problema sa instalacijama ili drugih nedostataka. Ako niste stručnjak, u dogovoru sa vašim agentom za nekretnine možete razmisliti o angažovanju profesionalnog inspektora koji će pregledati stan za vas.
• Pravna dokumentacija: Proverite pravnu dokumentaciju vezanu uz nekretninu. To uključuje vlasnički list, zemljišnu knjigu, dozvole za izgradnju i druge relevantne dokumente. Također je važno proveriti da ne postoje tereti, hipoteke ili druga ograničenja na nekretnini, ali tu je agencija za nekretnine koja brine o svemu važnom.
• Troškovi održavanja: Razmislite o troškovima održavanja stana. To uključuje redovne troškove poput režija, komunalnih usluga, poreza na nekretnine, ali i moguće hitne popravke ili održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi.
• Infrastruktura zgrade: Ako kupujete stan u stambenoj zgradi proverite stanje infrastrukture zgrade. To uključuje lift, stepenište, krov, fasadu, stanje zajedničkih prostora i ostale pogodnosti kao što su parking, dvorište ili podrum.

Koliki je PDV na nekretnine? (PDV - porez na dodatnu vrednost)

Prema zakonu, investitor je prilikom prodaje novoizgrađenog stana dužan da državi nakon prodaje stana plati Porez na dodatu vrednost – PDV, koji u 2023. godini iznosi – 10% od vrednosti stana. S obzirom da se iznos PDV-a uračunava u kupoprodajnu cenu stana, ova obaveza pada na teret kupca.

Veoma je važno da znate da u Srbiji imate pravo na povraćaj plaćenog PDV-a, za kupovinu prvog stana u novogradnji. S obzirom da PDV predstavlja 10% kupovine cene novog stana, ovo nije zanemarljiva cifra. Refundacija je moguća samo ako kupujete prvi stan od investitora.

Povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana predstavlja vrstu poreske olakšice regulisane Zakonom o porezu na dodatu vrednost kao i Pravilnikom o porezu na dodatu vrednost.

Država na ovaj način pomaže lica koji nisu stambeno obezbeđena, a pri tome se ova olakšica može iskoristiti samo jednom u životu.

Ukoliko kupujete nov stan i ako vam je to prvi stan koji kupujete, možete ostvariti pravo na povraćaj plaćenog PDV poreza, i to za stan površine do 40m2, ako zadovoljavate propisane uslove. Pored olakšica za sebe, možete ostvariti povraćaj i za članove svog domaćinstva (do 15m2 za svakog člana).

Važno je da pre podnošenja zahteva za dobijanje ove olakšice dobro razmislite koje članove porodice uključite u proceduru podnošenja zahteva, iz razloga što vas jednom dobijena olakšica lišava mogućnosti da ponovo steknete ovo isto pravo.

Povrat PDV za prvi stan, ko ima pravo?

Pravo na povraćaj PDV-a imaju punoletni državljani Srbije, sa prebivalištem u Srbiji, pod uslovom da od 01.07.2006 godine do kupovine stana nisu imali vlasništvo ili suvlasništvo nad nepokretnostima na teritoriji Srbije, odnosno to  mora da im bude prvi stan.

Članovima domaćinstava smatraju se lica koja žive zajedno sa kupcem stana na istoj adresi na dan zaključenja ugovora o kupovini novog stana.

Za ostvarivanje prava na povraćaj PDV-a potrebno je da predmetni stan nije bio u prometu, i da uplata cene stana sa obračunatim PDV-om bude izvršena prodavcu isključivo na račun u banci.

Dokumentacija potrebna za povrat PDV-a koju podnosi prvi vlasnik

Zahtev za povraćaj PDV-a podnosi se poreskoj upravi nadležnoj prema mestu prodavca, najčešće u roku od 30 dana od dana kupovine stana.

Uz Zahtev za povraćaj PDV-a najčešće se podnose i sledeća dokumentacija:

1. Popunjen obrazac zahteva za refundaciju - RFN
2. Izjava na obrascu IKPS PDV – da se nabavlja prvi stan (sa overom izjave)
3. Ugovor o kupoprodaji stana i potvrda prodavca da ste isplatili cenu
4. Konačni račun ili faktura sa prikazanim obračunatim PDV-om
5. Izvod iz banke (overen) koji potvrđuje da je na račun prodavca uplaćen iznos cene sa PDV-om (ili najmanje iznos PDV u propisanim slučajevima)
6. Izvod iz knjige rođenih i potvrda o državljanstvu
7. Očitana lična karta (sa overom)
8. Dokument kojim MUP potvrđuje koja ste sve prebivališta imali od 01.jula.2006. godine pa do dana podnošenja zahteva (za Beograd –  ul. Ljermontova br. 12 a)
9. Uverenje da niste bili vlasnik / dužnik poreza na nepokretnosti od 01.jula.2006. godine pa do dana podnošenja zahteva iz Uprave prihoda svih opština gde ste bili prijavljeni.
10. Potvrda iz katastra da trenutno ne posedujete nepokretnost
11. Kopija kartice vašeg bankovnog računa
12. Broj bankovnog računa prodavca
13. Zapisnik o primopredaji stana
14. Dokumentacija prodavca – Rešenje o odobrenju gradnje ili upotrebna dozvola, ugovor o zajedničkoj gradnji, itd. (kopije).

Kupac može da izvrši povraćaj PDV-a i za članove svog domaćinstva sa kojima živi, za koje se podnosi skoro ista dokumenta kao i za sebe. Podnetom dokumentacijom dokazuje se da su navedena lica članovi njegovog porodičnog domaćinstva, da imaju sa kupcem stana prebivalište na istoj adresi u momentu kupovine stana, kao i da nisu bili vlasnici nepokretnosti od 01.07.2006. godine do dana kupovine stana.  

Najčešće se podnose sledeća dokumenta:

• Izvod iz matične knjige venčanih ( za bračnog druga)
• Izvod iz matične knjige rođenih ( za dete/decu)
• Potvrda MUP-a o prebivalištu
• Izvod iz lista državljana
• Očitana lična karta (overeno)
• Uverenje da lice nije bilo vlasnik nepokretnosti od 01.07.2006. godine pa do dana podnošenja zahteva- iz svih opština gde je član bio prijavljen.

Poreski organ u roku od 30 dana odlučuje o zahtevu za povraćaj PDV-a. Ukoliko se zahtev usvoji, onda u roku od 15 dana kupac može da očekuje refundiranje poreza plaćenog prilikom kupovine stana. U praksi procedura donošenja rešenja i isplata novca najčešće traje duže.

Važno je znati da poreski organi posebno obraćaju pažnju da li kupoprodajna cena stana, koja je isplaćena odgovara realnoj tržišnoj vrednosti. Ukoliko je kupovna cena stana veća ili manja od tržišne, poreski organ može u postupku obrade poreske prijave revidirati iskazanu cenu odnosno vrednost i tako promeniti iznos poreza, koji se duguje i iznos za koji se zatim može ostvariti pravo na povraćaj.

U slučaju da podneti zahtev za povraćaj PDV-a ne sadrži svu potrebnu dokumentaciju ili da nisu ispunjeni uslovi za podnošenje zahteva, Poreska uprava može zahtev u potpunosti odbaciti ili tražiti dopunu dokumentacije.
 

Povrat poreza na prenos apsolutnih prava

PDV se ne plaća kod kupoprodaje stanova u „staroj gradnji“ i kod stanova koji su već bili kupljeni od strane fizičkog lica. U takvim slučajevima ne postoji mogućnost refundacije PDV-a, iako je u pitanju kupovina prvog stana.

Tada prilikom kupoprodaje postoji obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, koji iako je nekoliko puta manji od PDV-a, nije zanemarljiv. Tada kupac prvog stana može pod sličnim uslovima tražiti oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Kako su propisi koji regulišu ovu materiju promenljivi, za sve nedoumice vezane za povraćaj PDV-a možete se obratiti agenciji za nekretnine, koja po pravilu pruža pravnu pomoć svojim klijentima.   

Slike: pexels.com