Legalizacija nekretnina u Srbiji 2025 svoj na svome: hoće li oboriti cene?

Kao grom iz vedrog neba pojavila se vest da Vlada Srbije aktivno radi na novom, naj naj jednostavnijem Zakonu o ozakonjenju objekata, popularno nazvanom "Konačno svoj na svome" u 2025.
Legalizacija je decenijski „kamen u cipeli“ srpskog tržišta nekretnina. Ako država zaista ubrza i masovno završi postupke, mnogi se pitaju: da li će to spustiti cene stanova i kuća – i koliko?

Šta legalizacija menja u praksi

• Manji rizik kupca: Legalne nepokretnosti imaju „čistu“ dokumentaciju, lakše se prodaju, osiguravaju i stavljaju pod hipoteku.

• Veća ponuda: Objekti koji su godinama bili „ispod radara“ izlaze na oglasnike.

• Pristup finansiranju: Banke rado kreditiraju upisane i legalne nekretnine, čime se širi krug kupaca.

Kratkoročno: verovatnije „hlađenje“ nego pad

Kada se veliki broj objekata odjednom pojavi na tržištu, ponuda privremeno raste brže od tražnje. To obično vodi ka:

• jačem pregovaračkom položaju kupaca (više opcija, manje „hitnosti“),

• sporijem rastu cena ili blagom korektivnom padu u segmentima gde je neprijavljenih objekata najviše (prigradske zone, kuće, vikendice).

Ipak, dramatično obaranje cena nije nužno. Ako je tražnja stabilna, a pogotovo u velikim gradovima, efekat se pre vidi kao zastoj rasta i više popusta u pregovorima, nego kao „rasprodaja“.

Srednji rok: diferencijacija, ne uniformni trend

Masovna legalizacija dovodi do jasnije klasifikacije kvaliteta:

• Dobra lokacija + legalno + kvalitet gradnje zadržava cenu (često i raste).

• Slabija lokacija + dugo nelegalno + veći troškovi usklađivanja ima veći pritisak na cenu.

• Kuće i zemljište mogu osetiti jaču korekciju jer legalizacija otvara više alternativa kupcima.

Drugim rečima, cene se „raslojavaju“: najbolje nekretnine ostaju skupe, prosečne i slabije dobijaju konkurenciju i popuste.

Dugoročno: zdravije tržište, manji sivi rizik

Kada većina fonda postane pravno „čista“:

• Transakcije su brže i transparentnije, što smanjuje troškove i neizvesnost.

• Investitori dobijaju jasne signale gde vredi rekonstruisati, nadograditi ili prodati.

• Manje cenovne “penale” za papirno rizične objekte – razlike se više zasnivaju na realnom kvalitetu i lokaciji.

Efekat na prosečnu cenu dugoročno je neutralno–blago negativan, ali uz stabilniji i predvidljiviji tržišni trend.

X-faktori koji mogu „preseći“

• Kamatne stope i krediti: Ako krediti pojeftine, viša tražnja može anulirati pad zbog veće ponude.

• Tempo legalizacije: Što brže i obuhvatnije – to jači kratkoročni pritisak na cene.

• Porezi i komunalije: Nova pravila mogu dodati trošak vlasnicima (blagi pritisak naniže) ili motivisati legalno izdavanje (veća ponuda).

• Migracije i plate: Jača tražnja u velikim gradovima drži cene otpornim.

Šta da rade kupci i prodavci

• Kupci: pratite kvartove s mnogo objekata u procesu legalizacije – tu se javljaju pregovarački popusti. Insistirajte na kompletnoj dokumentaciji.

• Prodavci: završite papire što pre; legalan status povećava krug kupaca i smanjuje vreme prodaje, čak i ako donese nešto nižu „traženu“ cenu nego ranije.

Zaključak: Masovna legalizacija neće „srušiti“ tržište, ali vrlo verovatno će ohladiti rast i spustiti cene u segmentima s najviše novih, do juče nelegalnih kvadrata. Dugoročno, dobijamo uređenije, transparentnije tržište – a to je vrednost koja nadživljava svaki ciklus cena.

Pravila igre i njihovo poštovanje čine jednu zemlju uređenijom ili manje uređenom. Vreme će pokazati da li i ova akcija "svoj na svoje" samo lepo zvuči ili korak ka uređenijem tržištu.